Immobilien FAQ

1. Bin ich mit Unterzeichnung des Kaufvertrags einer Immobilie sofort dessen Eigentümer?

2. Welche zusätzlichen Kosten kommen neben dem Kaufpreis auf den Käufer einer Immobilie zu?

3. Welche finanziellen Belastungen hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung monatlich?

4. Was zählt eigentlich alles zum Gemeinschaftseigentum?

5. Was steht eigentlich alles im Grundbuch?

(Wir weisen darauf hin, daß die Ausführungen auf dieser Seite einen rein informativen Charakter haben.
Sie sind nicht rechtsverbindlich. Rechtliche Änderungen bleiben vorbehalten.)

1. Bin ich mit Unterzeichnung des Kaufvertrags einer Immobilie sofort dessen Eigentümer?

Nein, mit dem Abschluß des Kaufvertrages sind Sie noch nicht Eigentümer der Immobilie. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer lediglich verpflichtet, dem Käufer das Eigentum zu übertragen.

Der Eigentumswechsel triff erst zu einem späteren Zeitpunkt ein, und zwar dann, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Theoretisch besteht für den Käufer die Gefahr, dass der Verkäufer die selbe Immobilie ein weiteres Mal an einen Dritten verkauft. Wenn dann der Dritte vor dem ersten Käufer in das Grundbuch eingetragen wird, verbleiben letzterem nur noch Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer. Die Übertragung des Eigentums am Grundstück an sich kann er dann jedoch nicht mehr verlangen, da der Verkäufer mit der Eintragung des Dritten sein Eigentum verloren hat.

Gegen solche so genannten Zwischenverfügungen können Sie sich als Käufer durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützen. Durch diese Eintragung wird ihr Eigentumsübertragungsanspruch aus dem Kaufvertrag grundbuchmäßig abgesichert. Im obigen Fall könnte beispielsweise der Käufer mit Hilfe der Vormerkung von dem zwischenzeitlich als Eigentümer eingetragenen Dritten die Übertragung des Grundstückes an sich verlangen. Aus diesem Grund sollte kein Käufer auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung verzichten, auch wenn hierbei - vergleichsweise geringe - Gebühren anfallen.

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2. Welche zusätzlichen Kosten kommen neben dem Kaufpreis auf den Käufer einer Immobilie zu?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis werden noch die sogenannte Nebenkosten fällig. Dazu zählen u.a. folgende Kosten:

- Evtl. anfallende Maklerprovisionen zwischen ca. 3 - 6 % vom Kaufpreis zzgl. MwSt. Vor Kaufvertragabschluß sollte noch einmal mit dem Makler über die Höhe der Courtage verhandelt werden.
- An den Staat geht die Grunderwerbssteuer von ca. 3,5 % des Kaufpreises
- Die Kosten für den Notar (notarielle Beurkundung) und das Amtsgericht (Eintragung ins Grundbuch) betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises
- Zur Festlegung des Beleihungswertes einer Immobilie verlangt das Finanzierungsinstitut eine Gutachten zur Wertermittlung. Diese Gutachten kostet je nach Wert der Immobilie zwischen ca. 300 und 2000 DM. Über die Kosten können Sie mit Ihrer Bank verhandeln.
- Beim Neubau werden i.d.R. Erschließungs-/Hausanschlußkosten mit ca. 5 - 6 % der Baukosten fällig.

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3. Welche finanziellen Belastungen hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung monatlich?

Vom Eigentümer ist monatlich das sogenannte Wohngeld zu zahlen. Das Wohngeld setzt sich aus folgenden Kosten zusammen:

a) Verwaltungskosten => die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen
b) Bewirtschaftungskosten => Kosten die laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks entstehen. Die Zahlung der Betriebskosten ist in der II. Berechnungsverordnung geregelt. Zu den Betriebskosten zählen u.a. die Kosten der Wasserversorgung, der Heizwärme- und Warmwasserversorgung inkl. der Anlagenkosten, die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Kosten der Gartenpflege, der Beleuchtung, die Kosten für den Hauswart.
c) Heizkostenvorschüsse als Teil der Bewirtschaftungskosten
d) Instandsetzungsrücklage/-kosten => Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen

Für detailliertere Informationen wird auf die II. Berechnungsverordnung §§ 26 - 50 verwiesen. Siehe z.B. www.immopilot.de/Lexikon/Immobiliengesetze

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4. Was zählt eigentlich alles zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum, dass wie der Name schon sagt, allen Miteigentümern gemeinschaftlich gehört, zählen:

• alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind
• Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (tragende Wände und Decken, Heizungsmessgeräte usw.)
• Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden dürfen wie z.B. das Treppenhaus, der Aufzug, das Dach, die Fassade einschließlich der Fenster, die Heizung, das Grundstück mit Wegen usw..

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums werden, soweit in der Teilungserklärung nicht anders vereinbart, nach den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Einheiten umgelegt.

Ausführlich Informationen zum Thema Gemeinschaftseigentum gibt es auf der Internetseite
www.immopilot.de/Bauherren/Gemeigentum/hauptteil_gemeigentum.html

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5. Was steht eigentlich alles im Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register und genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, die dort eingetragenen Tatbestände gelten gegenüber jedem gutgläubigen Dritten als richtig.

Im Grundbuch werden die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks offengelegt. Bei berechtigtem Interesse (z.B. Kaufinteresse) kann es von jedermann eingesehen werden.

Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I,II und III. Auf dem Deckblatt ist der Name des Amtsgerichts und die Nummer des Grundbuchblatts vermerkt. Das Bestandsverzeichnis enthält, entsprechend den Katasterpapieren, die genauen Grundstücksangaben wie Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe und Nutzungsart des Grundstücks.

In der Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse dargelegt, d.h. es ist der Eigentümer ersichtlich und der Erwerbsgrund.
In Abteilung II sind die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks aufgezeichnet. Diese Abteilung sollte also von potentiellen Käufern gründlich studiert werden, da hieraus u.a. Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten und Nießbrauchrechte ersichtlich werden.

In Abteilung III sind die Belastungen wie Grundpfandrechte, Hypotheken und Rentenschulden eingetragen.

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